Est-il obligatoire de tenir la comptabilité d’une SCI ?

Tenir une comptabilité régulière pour une SCI est de très bon aloi !

Fréquemment certains de nos clients pensent, à tort précisons-le de suite, que pour les SCI dites à « l’IR » mais le terme adéquat est en transparence fiscale remplir les obligations déclaratives fiscales (l’imprimé N°2072) suffit.

En pratique il en va différemment et ne pas établir de comptes annuels peut avoir à terme des conséquences très importantes.

1. Distinction SCI IR et SCI IS

En préambule rappelons sommairement que :

• dans une SCI IS (directement ou indirectement), pendant la détention du bien la fiscalité sera relativement clémente avec une taxe d’IS à 15% ou 25% et surtout après constatation d’un amortissement de l’immeuble.

Par contre à la revente pas d’exonération de plus-value, plus-value en outre calculée sur un immeuble qui aura été amorti

• a contrario dans une SCI à l’IR ou plus précisément dont les associés sont taxés d’après les règles applicables aux revenus fonciers, pendant la détention du bien la fiscalité sera très lourde (17,2% de CSG/CRDS ; IRPP selon la tranche marginale d’imposition) et s’appliquera en outre sur des revenus financièrement non perçus le plus souvent car consacrés au remboursement de l’emprunt.

Par contre à la revente, la plus-value, calculée selon des règles plus clémentes, sera exonérée d’IRPP au-delà de 22 ans de détention et de SG/CRDS au-delà de 30 ans de détention.

En pratique le nombre de SCI optant directement à l’IS, option irrévocable au bout de cinq ans ou détenues très majoritairement par des actionnaires à l’IS a tendance à fortement augmenter.

2. SCI à l’IS

Quelles soit à l’IS, directement ou indirectement, pour les besoins déclaratifs ou plan fiscal ces SCI de facto se doivent de tenir une comptabilité de type commercial.

Mais nous élargirons notre propos ci-après à l’ensemble des SCI.

3. Une obligation statutaire de tenir une comptabilité.

En pratique, dans 99,99% des cas, les statuts, dont une lecture attentive est donc un incontournable, prévoient l’établissement de comptes annuels et leur approbation lors d’une assemblée générale ordinaire.

Sur ce point du formalisme juridique, lui aussi parfois négligé ou oublié, nous attirons l’attention du lecteur : la non tenue des assemblées pourrait conduire l’administration, en cas de contrôle, à conclure à la fictivité de la société, là aussi les enjeux sont d’importance !

À ce stade, établir des comptes annuels en bonne et due forme, dument approuvés en Assemblée générale, s’avère être une obligation de fait.

Mais cette obligation présente bien d’autres avantages que nous présentons ci-après.

4. L’intérêt de tenir la comptabilité d’une SCI

Au-delà des obligations légales et factuelles, tenir une comptabilité régulière, dont le juridique, présente de nombreux avantages, dont nous listons les principaux ci-après.

• Une transparence des comptes permanente

En effet, une comptabilité permettra de suivre les apports en comptes courants des uns et des autres et éteindre, de manière préventive, les incendies que nous rencontrons parfois lors des successions, transmission ou sorties d’associés.

En clair, une comptabilité régulière permet une bonne traçabilité des apports des uns et des autres.

• Un outil de pilotage, de gestion, mais aussi patrimonial

Une comptabilité régulière permet de savoir à tout moment où on en est, comment évolue l’endettement et permet de vérifier que les loyers couvrent bien les emprunts et autres charges.

• Un outil de communication avec le partenaire bancaire

Avec des comptes annuels réguliers, la banque sera plus à même de vous accompagner pour de nouveaux emprunts, renégocier un prêt ou refinancer un compte courant d’associé.

• Une protection du gérant dans l’exercice de son mandat social

En pratique, le gérant d’une SCI, le plus souvent non rémunéré, est amené à prendre des décisions. La tenue d’Assemblée approuvant les comptes et matérialisant cette obligation de transparence lui permettra de dégager sa responsabilité en diffusant la bonne information auprès de ses associés « cf. notamment les SCI familiales ».

• Une transmission facilitée

Que ce soit pour la sortie d’un associé, une donation ou une succession, disposer de comptes réguliers simplifient grandement les opérations et limite les contestations, les éventuels conflits.

En conclusion et pour toutes ces bonnes raisons, tenir une comptabilité régulière et un secrétariat juridique annuel, pour une SCI, relève de la bonne gestion mais aussi du pragmatisme, car permettant de se projeter sereinement vers l’avenir.